賃貸管理変更の流れ
賃貸管理変更の流れ
賃貸管理は
「入居者の方の快適な環境を作る」
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クレーム、修繕等が発生した場合にできるだけ早く対応をする
「空室を減らし稼働率上げる」
適正な募集方法で早めに成約をする
「できる限り費用を削減する方法を策定する」
費用がかかる際、様々な方法を考えて提案をする
「賃貸経営に関する様々なサポートを行う」
金融機関との交渉や売却の判断などの相談
「大家さんの良き理解者になる」
どんな事を大家さんが求めているかを考える
という事を目的する事は言うまでもありません。
こうした部分を考慮できない賃貸管理会社はまだまだ多く
本来持つ不動産のポテンシャルが発揮できていない事があります。
こうした状況を変えるには賃貸管理会社の変更が最も効果的です。
ここでは賃貸管理会社変更の流れを説明させて頂きます。
※賃貸管理変更のフローチャート
現在締結をされている賃貸管理契約書を確認し、管理の解約通知期間、
解約違約金の有無（特にサブリース契約を締結している場合に注意が必要です）
管理業務内容、鍵、書類等の受渡し状況を予め確認をします。
引き継ぎ事項を明確にし、変更の業務内容を明確化し、現在の管理に不足している部分、無駄になっている部分等の打ち合わせをさせて頂きます。
既存管理内容の確認
現況の管理に関する問題の洗い出し
賃貸市場調査
ご依頼を頂いた物件の現地調査を行います。
お部屋の数、物件の規模、法定点検の有無等の確認を行います。
現地調査の際に
「管理状況の調査」
「競合物件の調査に基づく適性賃料条件の査定」
を行います。
現状の管理で問題がある部分
「稼働率」「賃料滞納」「共用部清掃状況」
をお伝え頂き今後の管理方針を明確にさせて頂きます。
悪い管理状態の物件は悪循環になっているケースが多いです。
「共用部が汚い」
→「稼働率が上がらない」
→「質の低い入居者が集まる」
→「滞納につながる」
賃貸管理を変更する期間は1~2ヶ月が目安となります。
管理費の御見積もり
物件の現況管理調査
賃貸市場調査
新規管理の方針、管理条件の御提案をさせて頂いた後、
ご提示した内容で宜しければ、管理の変更手続きに移ります。
現在締結をされている賃貸管理契約書に基づき、
管理会社へ解約の手続きを行います。
※解除通知などの作成もお手伝いをさせて頂きます。
解約する期間、通知方法の確認管理業務に必要な書類
管理業務に必要な書類
「賃貸借契約書」
「法定点検書類」
「鍵等の引継」
「その他物件に関する書類」
※管理会社に何を預けたかご存じないオーナー様もいらっしゃり、この段階で初めて旧管理会社のずさんな対応を目の当たりにする事もあります。
旧管理会社との間で引継事を証明する書面を作成します。
管理の変更するタイミングで水道光熱費等の名義変更を行います。
引継事項の打ち合わせ
鍵の引渡
契約書類の引渡
名義変更手続(共用部)
保証会社等の引継
管理費の精算確定
管理会社変更、賃料口座の変更等があれば通知をする。手紙やポスティング、入居者お会いして通知を行う。滞納等につながるので特に賃料口座の変更等は注意が必要です。
管理変更後の滞納者の処理方法
原状回復工事中の修繕費の処理
入居契約途中のお部屋の処理
管理会社を選ぶ７つのポイント
①地域情報を最適な方法で顧客に開示する能力
物件が所在する地域情報を図面やネット等で開示し、買物が出来る場所、図書館、公園等の施設を顧客に開示する能力。
②ネット上で正確な情報を開示する能力
現在、殆どの方がインターネットを使い、物件を検索しています。
今後は今以上にネット上の情報が重要になるため、ポータルサイト等で正確な情報を発信して行くことが能力が重要となります。
③業務全般に係る幅広い知識
売買、賃貸、管理それぞれのセグメントで分業するという形は実は非効率です。すべての部分を掌握することにより、総合的な賃貸管理が可能となり物件価値の「最大化」が可能となります。
④看板ではなく提案力と問題解決力
「大手に任せているのに」と言うお話もとても多いです。そのため表面的な物を視るのではなく、稼働率が上がらない等の問題が発生した際に原状回復の見直しや募集条件の変更、また収支改善を行う上で費用効率等を提案ができる賃貸管理会社が良いです。
⑤目的意識を持っている会社
賃貸管理会社の使命は受託した不動産価値の最大化及び顧客満足度の追求です。
⑥物件に対しての満足度の追求
顧客満足、大家さんの満足を追求する管理を行う会社。
⑦市場動向に敏感で都度見直しを行う力
ネットの波及で情報の流れが大きく変わり、情報波及のスピードの変化が非常に早くなっているため、顧客ニーズにいち早く反応する事が必要になります。
ご相談・御見積もりは無料にて行っておりますので、お気軽にお問い合わせ下さい。
