アパート管理、マンション管理変更の日本AMサービス

賃貸管理,アパート管理,マンション管理会社変更で賃貸経営を改善

賃貸管理変更の効果

賃貸管理変更の効果

アパート・マンション管理は

「入居者の方の快適な環境を作る」
「大家さんの不動産投資効率を上げる」

を最大目的する事は言うまでもありません。

ここでアパート・マンション管理についての業務内容をもう一度考えてみます。

・物件のゴミ出し
・簡易的な清掃
・賃料入金管理
滞納督促
・入居契約
・小修繕の手配
退去時の立会(費用圧縮)
・クリーニング、原状回復工事の手配
賃貸募集(稼働率改善)
・植栽の剪定
・法定点検等

こうしてみるとそんなに大変な事はないとお思いかもしれませんが、当たり前の事が行われていない場合が非常に多いです。

上記の赤字の項目については特にアパート管理において非常に重要となり、管理会社の実力が問われる部分であり、不満足だと考えている大家さんが非常に多いです。

管理変更と運用改善

ここでは3つのパターンで運用改善による収支の変化を解説をさせて頂きます。
運用している投資不動産は価格1億円、全10室、金利1.5%の物件です。

各項目により現実的な範囲で改善案を立案をし、どの程度収支が改善するか認識をして頂く事がポイントです。

賃貸条件見直し
運用改善①

稼働率を一定に保つために、募集条件を決めるのは収益不動産の運用で重要な項目の一つです。相場より賃料が高すぎたり、礼金等の諸条件が悪い場合、長期的に空室期間が増加してしまい、他の投資都同じように「始めからこの条件で募集をしていれば良かった」と言う事になりかねません。また相場より安すぎてしまった場合、当初予定をしていた収支よりも利回りが低くなってしまう事になっていしまいます。

御相談を受けた方の多くが賃料減額に抵抗があり、先延ばしになってしまい、結局、減額せざるを負えない状況になり、大きな機会損失を負う事になります。

冷静な市場判断を行い、以下の方法により募集条件を決めて行きます。

①賃料、礼金、敷金を決める際にまずご所有の物件と類似する物件をネットにて探して下さい。その中でどの位の数があり、どの程度、ご所有の物件との違いがあるか確認をして行きます。その中で平均値を取って頂いて賃料を決めて頂き、礼金等を考慮しためやす賃料を算出して下さい。競合する物件も同様に行います。この段階で差があれば礼金等の諸費費用について修正をして行きます。敷金については今では0ヶ月等の金額で募集もございますが、個人でご保有の不動産には正直に言ってしまうと0ヶ月はお勧めできません。そこまで下げなければ決まらない物件は他の部分で何かしら問題があるので、その問題を明確にしてからでも遅くありません。

②条件を変更するのも一つの手です。例えばSOHO、事務所可、ペット可にすると言う方法があります。この方法を使用する場合、必ず既存の入居者の方の事を考慮に入れて決めて行きます。特にペットは騒音の問題となるので注意が必要です。SOHOや事務所の場合、どういった職種でどの位賃料支払能力があるかを確認する事が重要です。

上記の表では当初8万円の賃料を空室部分は7万円に減額をして満室にした想定をしております。1万円の減額は大きな決断ですが、収支は年間252万円改善されるという大きな結果を得る事ができます。

管理費見直し
運用改善②

費用の圧縮か安かろう高かろうではなく、適正な管理が行われ、その費用が適正であったり、修繕を依頼する業者さんへ支払う修繕費、原状回復費等の費用が適正かどうか判断する事が非常に重要です。内装業者さんは管理会社から紹介される場合が非常に多いので、大家さん側から依頼しずらい部分ではありますが、殆どの管理会社は内装費の適正値を理解していない場合が多いです。そのため、提示された見積もりの内容を精査せずに大家さん側に請求をしている場合も非常に多いです。本来であれば入居者の方が負担する修繕費も大家さん側に負担をさせている場合も多く見受けられます。また適正な管理が行われない事により稼働率に大きな影響を与えている場合も少なくないので、改めて管理について見直す事が重要となります。

表は稼働率が改善されさらに管理会社変更、それとともに内装業者さんを変更した場合に実現可能性がある範囲で費用の改善効果になります。その結果、年間で25万円の費用圧縮が実現しました。

借換
運用改善③

収益不動産を購入された方の殆どが金融機関から借入れを行い物件を購入しています。
借入金の元本、利息の返済は不動産収入に大きな影響を与えます。
不動産投資を初めて行われた方で非常に多いのが、購入された物件自体の利回りは高いのですが、それと同様に金利の水準が非常に高い場合がございます。金利の水準は物件の担保価値等により大きく変化しますが、現状のマーケットで3%を超える水準で借入れを行っている方は注意が必要です。
本来であればこうした業務改善のサポートも管理会社が行うべきですが、殆どの管理会社が助言等を行う事がないのが現状です。

上記の表では金利水準が4.0%から1.5%変更できた場合の収支を表します。借換えには費用等が発生する場合もありますが、長期的に物件運用を考えた場合、新たな銀行との実績を作る上でも非常に重要になります。1%違うだけでも借入期間の利息を考慮すると数千万円の違いがでます。
借入を行ってからある程度の期間が経っている方はこうした部分も見直しを行って頂くと収支の改善が実現できる可能性があります。

賃貸管理変更による効果

上記3つの項目により収支改善を行う事により結果的に年間527万円の収支改善が実現できた事になります。
不動産投資を始めたけれど収支が上がらない、保有する物件が古くなり収支が上がらない等のお悩みがございましたら、様々な視点で収支改善を考える事が重要です。
今後、少子高齢化を代表とする市場の変化により、賃貸経営はますます難しくなって行きます。能力がある賃貸管理会社に任せて長期的な目線で考えた不動産運用を行い不動産価値を維持して行く事が重要です。

※ご相談・御見積もりは無料にて行っておりますので、お気軽にお問い合わせ下さい。

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