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賃貸経営に重要な管理会社変更を考える
賃貸経営のお悩み３大要因
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稼働率が上がらない（適切なリーシング）
管理会社の対応が悪い（報告・連絡・相談）
賃料滞納、入居者トラブル（適切な対応、管理能力）
実はこうした原因の多くは賃貸管理会社にあります
昨今、アパート・マンション経営は
少子高齢化
入居者の方の嗜好の変化
他の競合物件の増加
等により、以前よりも難しいものとなっています。
日本ＡＭサービスでは独自の調査、多くの大家さんの相談をお伺いする中で、市場の変化が要因よりも
賃貸管理会社が要因で賃貸経営がうまくいかないケースが非常に多いことがわかりました。
「市場の要因」に目を向けるのではなく、
まず現在の「管理要因」に
目を向け、賃貸経営を見直す事がスタートになります。
「昔ながらのお付き合い」で地元の賃貸管理会社に任せきりになっている物件、
物件を購入した際にに仲介会社に言われるがままに賃貸管理を任せてしまっているケースが非常に多いのではないでしょうか。
実は「昔ながら」「仲介で大きな利益を求める」業者さんは賃貸管理の能力が低い可能性が高く
「本質的な賃貸経営」を意識して賃貸管理業務を行っていません。
彼らか優先するのは「都合が良い賃貸管理」です。
しかしながら多くの方が運用成績が悪くても
「管理会社を変えるのは面倒」
「今さら管理会社を変更するにも何から動いたら良いかわからない」
というのが本音で何もアクションをしていないのではないでしょうか。
こうした状況のまま冒頭でお伝えした
少子高齢化
入居者の方の嗜好の変化
他の競合物件の増加
市況の中で将来的に賃貸経営を継続する事は難しい様に思います。
そこで考えて欲しいのが、改めて現在の状況を見極めて、
賃貸経営の成功を真に考えて頂きたいです。
日本AMサービスでは賃貸経営は日頃の「運営の積み重ね」だと思います。小さな部分をコツコツ行うことで「資産価値」が高まっていくと考えています。
賃貸管理会社はこうした部分を意識して賃貸経営者の方の資産価値を高めることが使命だと思います。
こんな管理会社にご注意下さい
・退去時の原状回復について入居者との交渉を行わない
退去時に立会を行わず、すべて内装業者任せになっている。
居室内を見ていないので、明らかに入居者負担の工事も大家さんに負担をさせている。
・滞納賃料に対して積極的に督促業務を行わない
1ヶ月でも滞納があれば対応を取るのが当然なのにも係らず、督促業務を行わず、２～３ヶ月滞納した段階で行動をしますが、滞納回収ができない水準になっている。最終的に泣くのは大家さん。
・入居時に入居者との間で「言った」「言わない」のトラブルを起こす
契約書、重要事項説明等の内容を見直さず、昔ながらの契約書のまま契約を行い現況と違うケースでもめてしまう。
・募集図面が汚い
手書き、建築図面をそのままの図面に使用したり、写真や近隣の施設等の説明がない簡素な図面を募集図面に使用する。
・管理状態が不適切（エントランスにゴミ）
ゴミの日になるとカラスにつつかれている様な状態でゴミが散乱、自転車置場には放置された埃をかぶった自転車や原付バイクが放置されている。
・適時の報告を行わない
入居時、退去時、月次、運用状況等の報告を書面、口頭などでしっかり行わない。（大家さんから質問を行わないと答えない状態）
・リーシングの努力をしない
綺麗な図面の作成、内装の提案、市場にあった条件、インターネット等での情報開示等を行わない。
・内装の提案をまったくしてこない
時代とともに内装の嗜好の変化があるにも係らず、以前から行っているままの内容で原状回復を行っている。（同様の金額でも使用する壁紙、ＣＦによっては非常に明るい部屋にもなる）
・書類をしっかり保管していない
書面等の開示を求めても時間がかかる。適切に保管がされていない。
・入居者の方とトラブルを起こす
昔ながらの管理手法で入居者の気持ちを逆なでする口調や言動により入居者の方を怒らせてしまう。
・不明確な支出
支出があった際に裏付けとなる請求書、工事報告書などがない。
この様に当たり前の事が当たり前にできていないのケースが非常に多く賃貸経営にマイナスになる賃貸管理が行われています。
何故こんな事が起きているのか？
急速なＩＴ化により賃貸管理会社が業務方法に対応できず、未だに既存の考えのもとで管理を行っている
消費者が様々な情報を入手出来る様になり、物件を選べるようになった、その中で物件が取捨選択されている
長年の劣悪な管理により物件の優劣がはっきりしてきた
不動産が時間とともに劣化する事と同様に、新しい知識等を付けていけない賃貸管理会社の知識も劣化して行きます。こうした二つの劣化が重なり、皆様がご所有の不動産の「稼働率の悪化」「滞納の増加」「収益の悪化」「市場から見向きもされない」という様な負のスパイラルに陥ってしまいます。
こうした状況が続いてしまうと、さらに厳しくなる不動産市況の中で、アパート・マンションの賃貸経営を継続して行く事は困難になります、また賃貸経営を辞めるとなった場合に売却を行う際にも市場よりも安値で売却をせざるを負えない結果となる可能性が高まってしまいます。
既にこの様な劣悪な状況になっている方は早急に賃貸管理会社の変更により、ご所有のアパート・マンションの賃貸経営を是正する事をお勧め致します。
賃貸管理の変更は皆様の決断で行う事ができます。なるべく早い段階で変更を行い、少しでも早く賃貸経営改善を行いましょう。
大家さんの中には賃貸管理の変更は「賃貸管理会社に悪い」と言う方もいらっしゃると思いますが、実は賃貸管理会社の中には「従業員の高齢化などにより、業務が手一杯で実はどうしようもできなかった」と思っている方も少なくありません。賃貸管理業者もまた高齢化が進んでいるのが現状です。
まずは現状の運用状況を確認をして頂き、賃貸管理会社のの変更を検討して行きましょう。
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